东北鹤岗房子白菜价,是个案还是趋势?

◆“不用谈经济学,房子卖的出去前提是有人住,有人住的前提是当地经济能养活你,如果你连饭都吃不上了,房子就是坟墓!”

正解局出品

在遥远的中国东北边陲,一个地级市的房价刺痛了大家。

在黑龙江鹤岗市,三五万的房子,随处可见,320平的复式高层只卖15万!注意!这是一套的价格,不是一平方米。

这个价格低廉到令人难以置信!可谓不折不扣的白菜价。

在几乎人人为房价焦虑的今天,为什么鹤岗的房价这么低?到底发生了什么?这究竟是好事还是坏事?

1. 真的是白菜价,一点都不夸张

在中国,地级市有三百多个,黑龙江的鹤岗并不算起眼。

这座东北小城与俄罗斯隔江相望,总人口一百万出头,市区人口大概六十万。在更深入地了解它之前,先看看它的房价,到底是多么白菜。

我分别查询了安居客、房天下、58同城等卖房平台,总体的情况是:目前鹤岗在售的新楼盘,价格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五万一套的价格在出售,算下来每平米不过六七百块。

比如,在一个名为“九州松鹤”的小区,一套位于6楼的50平、一室一厅的毛坯房,总价只要1.9万元,算下来相当于380块一平。

鹤岗市有6个区,安居客上的数据显示:4月份当地的二手房挂牌均价是1555元/平;均价最高的是工农区,1881元/平;最低的是南山区,只要496元/平。市场情绪是两个字:观望。

在房价动不动就是几万块一平米,通宵排队抢号新闻层出不穷的今天,面对鹤岗的房子,许多人的心情是:“难以置信”、“太夸张了,不敢相信。”有网友甚至称:“正好有鹤岗的同事,说亲戚家房子出租,冬天只要租客付取暖费就不收房租了。”

不过,也有不少网友说,这些便宜的房子,一般都是“棚改房”,办房本、过户手续麻烦,有些还没有电梯,所以才卖得这么便宜。然而,简单查询一下就可以发现,在鹤岗市中心,繁华地段,精装修,也不过两三千一平。

当地房价之低,还可以从一个新闻看出。

大约一个多月前,鹤岗还出了一则新闻:给新招的警察送房送车。3月5日,鹤岗公安局发布文件表示,只要考上当地警察,符合条件,就会送一套房、一台车!部分名校博士生,还能每年发5万块,连发5年。

虽然说求贤之心,跃然纸上,但从另一个角度想,如果当地的房子像其他需要抢的城市一样,鹤岗还会出手这么大方吗?

一平米的空间,堆个一两百颗白菜不成问题。一颗白菜三四斤,一斤也就三五块钱,用白菜价来形容鹤岗的房价,毫不夸张。

2. “断崖式下跌”

鹤岗房价为什么这么低,到底发生了什么?

根源在经济!

鹤岗的经济曾经一度很不错。从数据看,近二十年来,鹤岗的GDP总体呈上升趋势,2012年达到最顶峰357.6亿元,居民可支配收入、社会保障、财政收入都有显著改善。

但好日子在2012年结束了。

当年下半年开始,用国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局一份研究报告里的话来说就是:鹤岗经济呈现断崖式下跌。

此后,鹤岗经济总量连续两年近10%的负增长,长期徘徊在黑龙江十三个地级市中的末尾区域。从2012年到2017年,五年时间,鹤岗的GDP总量减少了21%。

当地的财政收入在2012年至2015年也连续四年负增长。而且“负”得有点吓人:-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。

总体来看,老百姓的收入虽然还在增长,但增速明显慢了。2015年,当地采掘业职工的平均工资甚至比2011年还少了6020块!

不过幸运的是,到2016年鹤岗的经济虽然仍呈负增长,但终于止住了剧烈下滑态势。

3. 人走了,购买力也就走

经济不好,人也留不住,这可能才是鹤岗最棘手的问题。

从《黑龙江省统计年鉴》中可以看到:鹤岗市户籍人口已经连续16年呈现负增长。1997年,当地人口110.9万,2017年只有100.95万了。近20年间总户籍人口减少了近10万人,人口在持续净流出。

从当地人的反映看,鹤岗的常住人口,可能比户籍人口还要少。一个数据可以佐证:2012年,当地小学生人数为42035人,2017年仅为26285人,5年时间,小学生人数减少了37%,这说明实际人口流失只会更加严重。

来自国家统计局鹤岗调查队、鹤岗统计局2018年的一份研究报告显示:近五年来,当地人口增长率下降呈扩大态势,劳动力人口减少12.1%,人口持续处于净流出状态。

其实,整个东北的人口形势都不太乐观。据统计,在2014年-2017年,城区常住人口连续下降城市的前20名中,东北三省就占了16席,鹤岗自然是其中之一。

人人都明白的道理:人走了,购买力也就走了。去年1月,有人在公开发表的论文中直接这样描述鹤岗:

城市老龄化严重,出生率下降严重,城市内大多为空巢老人与留守儿童,许多外出务工的年轻人不愿意再到这个没有发展机遇的小城市。

鹤岗在中国,最多只能算是一个三线、甚至是四线、五线的小城。

拿它和全国、东部省份相比,就能看出差距。2017年,鹤岗GDP接近283亿元,城镇常住居民人均可支配收入是2.1万多,农村的则是接近1.4万。

(图片来源:国民经略)

同一年,中国城镇居民人均可支配收入3.6万多,农村的则是1.3万多。也就是说,论人均,鹤岗的城里人,比全国平均还低了1.5万。

如果和东部发达城市比,差距就更大了。比如拿江苏比,2017年度,江苏有7个城市镇居民人均可支配收入超过4万元。在江苏地级市中排名倒数第一的宿迁也有2.6万多,比鹤岗多了近5000元。

鹤岗的经济总量甚至抵不上东部发达地区的一个镇。比如江苏苏州盛泽镇2017年的GDP就有400亿,比鼎盛时期的鹤岗还多了四十多亿,更不用说今天了。

4. 因煤而兴,因煤而困

鹤岗的经济为什么不景气?这与煤炭有关。

鹤岗是一座典型的煤炭资源型城市。它与鸡西、双鸭山、七台河是黑龙江四大煤城,已探明的煤炭总储量高达20多亿吨。

多年来,当地经济高度依赖煤炭。虽然早在2011年,鹤岗就已经被国家列为资源枯竭型城市,地方政府也是多方努力,但一煤独大的产业结构至今没有根本性的改变。

我国资源枯竭城市分布图

(图片来源:国民经略)

目前,鹤岗当地的煤炭产业依然比较“落后”:产业链条短、煤炭转化基本停在洗煤、炼焦、发电等粗加工阶段,精深加工产业严重滞后。

据媒体报道,当地的煤炭企业,效率低,冗员严重,曾经出现过许多令人啼笑皆非的事例,有兴趣者可以自行查阅《黑龙江重工业之殇:龙煤西钢两大“窟窿”如何补》、《龙煤人工成本高企成巨亏黑洞 30亿输血饮鸩止渴难治本》等权威媒体报道。

而且从总体态势上看,鹤岗与另外3个煤城的差距也在不断拉大。拿鹤岗与双鸭山对比就可以发现,2006年,两城经济总量相差38亿,十年之后的2017年,相差已扩大到180亿。而当年,这四个城市发展速度相差并不大。

有人在查阅1991—2014年鹤岗的各项经济、工业数据后,得出的结论是:鹤岗已经陷入资源诅咒困境,“经济发展对煤炭资源仍处于高依赖,发展前景并不乐观。”

“因煤而兴,因煤而困”,这句话是鹤岗的写照。

2012年9月,建设中的鹤岗征楠煤化工基地

(图片来源:新华社)

当然,需要强调的是,虽然鹤岗已经存在资源诅咒的现象,但困境并非不可改变,一切事在人为。2017年,鹤岗GDP的增速达7.3%,位居黑龙江省第1位。

目前鹤岗还没有公布2018年的GDP、居民收入等数据。但鹤岗的市长王秋实在年初做政府工作报告时曾提及,初步统计,2018年鹤岗GDP同比增长5%,城镇和农村居民人均可支配收入也都分别增长6.5%、7%。

看样子当地困难的局面在慢慢缓解,但还没有彻底缓过劲来。在这里,我们也期待它重新崛起,虽然路还有点长。

“不用谈经济学,房子卖的出去前提是有人住,有人住的前提是当地经济能养活你,如果你连饭都吃不上了,房子就是坟墓!”当地的人一句大白话道出了鹤岗房价低的真谛。

现在,我们假设有一个城市,那里的房子白菜价,但是经济有点不景气,产业转型还在阵痛中,收入也一般般,许多人往外跑,正在“收缩”。

而事实上,像这样正在收缩的城市,根据首都经济贸易大学吴康副教授的研究:2007—2016年间,中国有84座城市出现了“收缩”,它们都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少。

那里的房子,你敢买吗?我是不敢买。

鹤岗街头成片的售楼广告

余兴辞了老家鹤岗的公务员工作,前往上海深造求学。他打算等站稳脚跟了,就把妻子也接过去,“要是能把在鹤岗买的房子,也装个轮子推过来就完美了。”

2019年3月,根据中国房地产业协会数据,纳入统计的341个城市中,上海的住宅平均房价为52109元/平方米,排名正数第三,鹤岗则是2177元/平方米,倒数第一。

当50多平米的房子挂上1万9的价格出售后,鹤岗的“白菜房价”上了新闻头条。在接受媒体采访时,当地政府工作人员将房价走低的原因,归于近年来棚改房的加速建设。近六年间,鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。

房子多了,人却少了。根据国家统计局的数据,2010年起鹤岗人口逐年下降,从2010年的109.1万降至2017年的100.95万人,其中就业人口仅有10万人左右,远低于十年前的28.94万。

对于住在鹤岗棚改房里的老人们,多出来的这一两套房子成了新的“烦恼”。有人想把房子留给在异乡打拼的子女,孩子们却说,再难回故乡扎根;有人急着把房子出手,价钱一降再降,但依然询价者寥寥。

一位老人站在正在建设的小区前

“倒数第一”的房价

傍晚6点钟,小城鹤岗的天渐渐暗下来。在主城工农区的购物广场外,一长串出租车排着队、亮起了红色的“空车”灯牌,半天也不见挪动一下。

一个多星期前,这座城市因为“房价300块钱一平米”的新闻而进入公众视野。随处搭上一辆出租车,司机都可以讲出几个与房子有关的故事,但他们更急于对传闻进行澄清:“白菜房价”并非普遍情况,打出超低价的主要是棚改房,毛坯,顶层,位置偏,难过户。

根据鹤岗市政府工作报告,自2013年开始大力推进棚改政策后,2013-2018年六年期间,鹤岗共建设约16.6万套各类保障性住房。在接受媒体采访时,政府部门工作人员将房价走低的原因,归于近年来棚改房的加速建设。而中介人员则表示,特别便宜的房子多是偏远的棚改房和保障性住房,但一些条件不错的小区房价也在下降,有的小区从每平米均价5000元降到了3000多元。

根据中国房地产业协会数据,2019年3月,在纳入统计的341个城市中,鹤岗的住宅平均房价为2177元/平方米,位列倒数第一。

作为棚改房,九州松鹤小区距离主城区约10分钟车程。小区的告示栏上斑斑驳驳,全是卖房广告被反复清除和张贴后留下的痕迹。

一套67平米毛胚房的销售信息写在a4纸上,按电话打过去,是个女房主接的,“以前我都是少11万不卖,现在少10万不卖”。

根据《鹤岗市2018年城市棚户区改造项目补偿安置方案》,城市棚户区居民可通过产权调换及货币补偿的方式进行补偿安置。选择产权调换的,新安置房屋面积大于原房可居面积的,需补交差额。

按女房主所说,她为了得到这套棚改房没少跑腿、托人,每平米交了350元的“手续费”,赶上这两年政策不错,没有房本的平房也算进了面积里。“我还特意选了一楼,寻思孩子下班回来开个小卖店啥的,可孩子不想干,现在他又要结婚,急等着用钱。”

着急卖出去的不只是棚改房,走在鹤岗中心城区,街边的告示栏上、房屋的窗玻璃上、小区里的电线杆上,总能看到出售房屋的广告。当地人为讨个好彩头,取了谐音,“房屋吉(急)卖”。

位于向阳区胜利街一套148平的商品,7楼没有电梯,10年房龄,标价18万。房主是家驴火店老板,除了这套商品房,还有两套棚改房,“一套是一楼,去年收拾出来给我妈住。另外一套,孩子在附近上学,我们一家三口住着。棚改的房卖不出去钱,就不卖了”。

他的广告挂出去很久,应者寥寥,直到“白菜房价”的新闻出现后,电话突然多了起来,询价的除了一个本地人,大多来自外地,安徽、山东,最远的到了贵州,“一个马上退休的小学老师,听说这里房子便宜,说想过来避暑。”

棚改房小区里居住的大多是老人

留守与出走

早几年,九州松鹤小区的广场比现在要大不少,后来楼越盖越多,面积被不断挤占。但这里仍然是老人们最爱聚集的地方,下棋的、打牌的,旁边还有个露天按摩摊,穿白大褂的按摩师不断吆喝着“包治百病”的健身秘诀。

老人们一扎堆,聊的话题大多与房子、孩子和煤矿。

65岁的李强(化名)站在人堆里并不起眼,一对从矿上退休的老两口聊起了手里的房子,说只要有人出个四五万,就想出手了。李强这时开了口,“我兴山那套房子,87平方的,5楼,多大多宽敞啊,我还搁那放着呢。”他有自己的打算,那处房子靠近山区,空气不错,即使以后孩子不回来了,他也想自己搬去那住。

李强是本地人,1973年接父亲的班,进了兴山煤矿(改制后改为新兴煤矿)。那会他在井下采大煤,工人们下到数百米深的地下,拿炸药崩煤,拿锹子和煤,再拉到地面上。

2003年,矿上破产改制,李强还差三年才够退休年龄,选择了退养,“就是每月给你200块钱,在家等着退休”。

北大岭的平房拆掉之后,李强分了两套棚改房,一套在九州松鹤,2014年他搬进来住,另一套在兴山区,他觉得那里环境好,准备留给儿子。

李强有两个儿子,大儿子和儿媳妇在山东开饭店,已经买了房。小儿子还没结婚,高中一毕业就出去了,现在在上海跑物流,一个月工资能有1万左右。

“房子现在不值钱,我把它卖了,几万块钱是个啥啊,啥也不是。将来孩子回来,连个窝都没有”。

但孩子们没随了李强的心思,去年过年,小儿子回家跟他说,“我将来回来干啥呀,在这挣个1000、2000块钱,咋活呀?”

鹤岗就业门路窄,李强心里不是不清楚,“这地方现在煤矿不行了,轻工业没有,像我们下一辈子井,戴一辈子帽斗儿,老了不照样腰疼腿疼,没个好身体,看病看不起,孩子还能接着干这一行么?他就得上外打工去,走自己的路”。

李强认识一个34岁的大学毕业生,考了两次鹤岗当地的公务员都没考上,后来去了家物业公司。广场上一位老人告诉李强,自己的外孙女上礼拜六刚参加了公务员考试,不过岗位竞争激烈,只要第一名,女孩已经连考了两年。

还有进了“体制内”的年轻人想跳出来,28岁的余兴(化名)五年前大学毕业,考上了市里的公务员,单位不错,领导同事对他也挺好,但余兴就是觉得不适应。

余兴在单位做的工作比较杂,写材料,跟着领导去检查,诸如此类。他形容,这是“谁都能干”的重复性工作,除了熬资历,看不到更多的上升空间。单位大多是上了年纪的同事,余兴也觉得聊不到一起,“很多人思想僵化,追求的好像就是一个月多几百块、少干点活,还带着无谓的权力感和优越感。”

工作一年多,余兴开始自学法律,准备司考。他考上了上海一所高校法律系的非全日制研究生,周六日上课,工作日在律所实习。

余兴计划,未来读完研究生、在上海站住脚,就把妻子也接过来。他开玩笑说,“上海房子太贵了,要能在鹤岗买个房子,然后安上轮子推过来就完美了。”

刚刚完成拆迁的棚户区

“煤城”的房子

在上世纪初,鹤岗的工人社区就依着煤矿而建,起先是建在矿山周围的简易窝棚,进而逐渐形成了大片的平房民居,以及饭馆、澡堂子、杂货铺这些商业设施。

在这里的生活算不上方便,一位叫“大蹦驴”的鹤岗网友回忆儿时的生活:每条胡同只有一个公用的自来水龙头,奶奶常常要用扁担挑水。供暖系统也覆盖不到这里,每到冬天,像东北农村一样,要封上门窗、储备煤球。

李强曾经生活的北大岭就是这样的地方,那时候他还在矿井下工作。李强有时候会怀念那段日子,虽然是计划经济,但好像单位把所有事都包了,“有病在家,单位也给开支。出了事,家里人国家负责了,按月给发生活费,孩子够18岁给安排工作”。

李强回忆,兴山矿最“红火”的时候,达到上万人。到了1995年,开始拖欠工资,“一年当中俺们得有三个月的工资开不出来,好多河南、河北、山东来的工人,都回家了。”

2003年,鹤岗矿务局下属的9个煤矿进行整合,成立鹤岗矿业集团。其中兴山等5个煤矿破产重组,兴山矿破产重组后改名新兴煤矿。重组之后,部分工人被买断工龄或另行安置,在2004年,鹤岗矿业集团整体划归龙煤集团。

龙煤集团在2009年积极谋划上市。但流年不利,当年的11月21日,新兴煤矿发生瓦斯爆炸事故,造成108人死亡。

这次事故之后,李强明显感受到矿上的变化,“一波一波的,年轻的也都让你下岗分流,分到小煤矿的、园林的、扫大道的、社区的,都有。”

一名2014年从国矿“退养”的矿工,选择去了一家小煤矿谋生,“小井工资多,工人最多能拿七八千,但是在工伤方面,小矿不讲理,不如大矿。退休了也没有钱”。

他的一只脚,脚趾头在大矿时“折了仨”,后来养好伤,出院又继续上班了,“矿上有自己的医院,不用我们出钱”。前一阵子,他在小矿上,脚被石头砸肿了,看病是自己拿的钱,正愁报销没处可找。

2011年,鹤岗市被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一。2018年8月,黑龙江省四煤城及龙煤集团发布煤炭行业淘汰落后产能关闭煤矿的公告,计划关闭小煤矿共计239处,黑龙江省专项整治工作领导小组办公室原则同意鹤岗市关闭鹤岗市兴达煤矿等21处小煤矿。

矿关了,旁边的房子也出了问题。因为小煤矿采煤不规范等问题,很多棚户区发生了地表塌陷。在这种状况下,棚改房应运而生,人们逐渐搬离了北大岭这样的棚户区。

李强曾经住过的那片纵横勾连的平房区已经推平了大半,还残存的平房也被挖掘机和大片的荒地隔离在内,不远处,尚未竣工的棚改楼已经拔地而起。

住进新的棚改房小区,邻居都是从四面八方拆迁来的,彼此之间不大熟悉。李强有点想念以前矿上一起上班的工友,大家在一起二三十年了,“混的好的奔儿女去了,不好的,分的房子哪都有。死的,病的,现在都散了”。

《锤子镰刀都休息》剧照

新时代

发生变化的不止北大岭。上世纪九十年代,出租车司机陈平(化名)曾经去过一次位于兴安区的峻德煤矿,峻德煤矿是上世纪八十年代新开采的煤矿,由于它离市区较远,矿务局就在离矿区不远的地方兴建了一个全新的社区。

20多年前,陈平觉得峻德社区像是个世外桃源般的存在,“年轻人白天全上班了,街上人少,可肃静了;到了夏天,树都发芽了,环境特别好。”

在如今的峻德社区,街边的店铺里,光顾的大多数是老年人;主干道两侧的巷子里,也大多是退休的老矿工们坐在楼门前晒着太阳。当然,少不了的还有满墙贴着的卖房广告。

峻德社区的房子大多是矿上分的,“有二三十年了,后来房子都给个人了,我住的那套46平,卖不出去”。一位老矿工的妻子说。

峻德的一所小学,刚开矿时,一个年级有6个班,每班有60多人,现在一个班只剩下10多人了,小学也跟中学合并了。

“有条件的年轻人都上市里了或者去外地了”,矿工妻子说。她的儿子因为矿上压资,20年前就去了哈尔滨,找了份电工的活,在那边娶了媳妇定居了。

孩子们不回来,李强也没打算去投奔两个儿子,他理解儿子打拼辛苦,“我当然想去,但我孩子得混的好。不然过去干啥,给人添麻烦啊。”

他觉得,等将来有了孙辈,倒可以过去帮忙带带,但最终还是要回到鹤岗,等俩人都上不去楼的时候,“就找个养老院,不给孩子找负担”。

他看到小儿子在上海跑物流,都是用手机接单,感慨网络时代,年轻人赚钱的方式发生了变化,“不受谁管着,多拉多挣。”

李强想赶上潮流,用上了智能手机。他发现鹤岗也在改变,年轻人当起了网络主播,不用出门就能挣钱。几年前,全城的出租车入驻了网约车平台,起初红火的很,司机们买了专门的手机抢单;因为有平台发的代金券,老百姓出门也总打车。直到后来,平台整治刷单的行为,代金券也停发了,没人打车,司机们的日子又不好过了。

李强又开始怀念以前的日子,住的虽然是平房,但大家日子差不多,心里也平衡,“我那会儿在井下当了站长,得了一个跨栏背心,觉得特别光荣自豪”。

2013年的时候,一部叫《锤子镰刀都休息》的电影在鹤岗取景拍摄,后来还在国际上得了奖。影片类型写的是“喜剧”,但有的鹤岗人看完却说觉得憋屈,电影里有句台词说:“都荒废了,怎么整呢?……心态最重要,哪个人也不是一下子富起来的。”

东三省缩影鹤岗的低房价背后:经济萎靡留不住人

鹤岗是东三省的缩影。人口外流是东三省共同面临的问题,对“四大煤城”来说,同样如此。尽管鹤岗被爆出低房价之后,网络上有人用戏谑的口吻,唱着“逃离北上广,我要去鹤岗”。然而,对当地人来说,离开仍然是大部分年轻人的选择。

  新世纪广场是鹤岗市的地标性建筑,从这里出发,沿着育才路、学府路,步行20分钟,1.5公里,即可到达鹤岗一中。这是一所创建于1950年的中学,是黑龙江省的重点中学,也是全国百强中学,每年都会出现考上清华北大的学生,不时还会出现全省高考状元。

  还有一个多月,就要开始高考,对他们来说,也许房价并非一个会引起关注的话题。在当地人看来,“等这帮孩子长大了,考上大学,考走一批人,老人也就跟着走一批。慢慢的,就都给带走了。”

  “不然,回来干啥?”在鹤岗金融部门工作的何刚(化名)反问记者。

  他对第一财经表示,前些年,鹤岗经济好的时候,豪车有的是。现在,这样的景象不多了。一方面,原来那些有钱人,开矿的,在挣到钱以后,基本上都走得差不多了;另一方面,近些年来,鹤岗经济萎靡,各个行业都不怎么好,留不住人。“我所在的单位,有些人到海南去开民宿,还有一些人到了哈尔滨、佳木斯。”

  历经十年两位数增长后的经济下滑

  房价的下跌,跟当地经济的下滑有密切关系。因为经济的不景气,导致年轻人流失,自然房价就会失去支撑。

  在鹤岗市2019年的政府工作报告中,市长王秋实提到,全市2018年经历了“复杂多变的形势、经济下行的压力和繁重紧迫的任务,特别是受到地方煤矿整治整合、部分企业效益下滑、市区财税收入减缓、地方政府性债务化解的冲击”。

  报告提出,据初步统计,2018年全市地区生产总值同比增长5%。

  鹤岗GDP增速情况

年份

GDP(亿元)

增速

2017年

282.9

7.3%

2016年

264.1

-1.2%

2015年

266

4%

  数据来源:鹤岗市统计局

  鹤岗历年GDP增速情况

年份

GDP(亿元)

增速

2018年

305.59(未公布,推算)

5%(公布)

2017年

291.04(未公布,推算)

7%(公布)

2016年

272(公布)

0.5%(公布)

2015年

270.65(未公布,推算)

4%(公布)

2014年

259(公布)

-9.7%(公布)

2013年

320(公布)

-9.5%(公布)

2012年

353.6(未公布,推算)

13.5%(黑龙江省统计局)

2011年

300(公布)

19.5%(推算)

2010年

251亿(公布)

16.1%(黑龙江省统计局)

2009年

206.3(公布)

13.9%(公布)

2008年

184(公布)

12.2%(公布)

2007年

156(公布)

13.2%(公布)

2006年

131(公布)

13%(公布)

2005年

113.7(公布)

13.4%(公布)

2004年

104.9(公布)

12.2%(公布)

2003年

88(公布)

10.7%(公布)

2002年

76.9(公布)

10.3%(公布)

2001年

69.7(公布)

9.3%(公布)

2000年

63.3(公布)

1.2%(公布)

  数据来源:鹤岗市历年政府工作报告

  尽管政府工作报告中,提到2017年的经济增速只有7%,并未透露具体数据,但2017年政府工作报告中给出明确数据:预计2016年地区生产总值实现272亿元,增长0.5%,可以推测出2018年,鹤岗GDP已经恢复至300亿元。

  2016年,对鹤岗来说,可谓是主要经济指标恢复的一年。报告显示,主要经济指标,除规模以上工业增加值同比下降4%以外,其他指标均由负变正,实现了恢复性增长。

  再往前推,2013到2014年,鹤岗经济经历了严重下滑,随后2015年开始触底反弹。根据2016年政府工作报告显示:地区生产总值由2013年下降9.5%、2014年下降9.7%,到2015年增长4%。

  此外,规模以上工业增加值由2013年下降28.4%、2014年下降39.5%,到2015年增长5.3%;公共财政收入由2013年下降24.5%、2014年下降18%,到2015年下降7.3%,降幅持续收窄17.2个百分点。

  然而,在2012年之前,可是鹤岗的经济辉煌时期,长达10多年。也就是在这一年,鹤岗GDP达到了历史峰值——353.6亿元(根据前一年政府公布数据计算)。

  梳理这一时期的政府工作报告可以发现,鹤岗经济持续保持快速发展,一路凯歌。

  从2001年开始,鹤岗整体经济增速加快,结束了低速运行的被动局面,到2002年,首次实现两位数增长(10.3%),增幅位居全省第六位。2003年“继续保持两位数增长,高于全省平均速度,创1998年以来的最好水平”;2004年“地区生产总值达到104.9亿元,比上年增长12.2%,提前一年实现了突破百亿元的任务目标”。也正是在这一年,中央政府开启了“振兴东北”计划。到了2008年,“连续六年实现两位数增长”。2009年,“地区生产总值首次突破200亿元,完成206.3亿元,比上年增长13.9%”。

  2011年是实施“十二五”规划的开局之年。受此前几年经济增速长虹的影响,鹤岗也充满信心,提到力争实现“712”目标,即“十二五”时期,地区生产总值达到700亿元、财政收入达到100亿元、固定资产投资累计达到2000亿元。

  由于“2011年,财政一般预算收入增幅列全省第三位,四煤城第一位,为历史最好水平;财政收入占地区生产总值的比重和产业投资占固定资产投资总额的比重,分别列全省第一位。各项主要指标增幅均高于全省平均水平,步入全省优秀行列。”受此鼓舞,在2012年的时候,鹤岗市甚至提出,今后五年的预期目标是:到2016年,在保证“十二五”期末实现“712”目标的基础上,力争地区生产总值再增长10%以上,达到800亿元左右;财政收入再增长20%,达到120亿元左右;固定资产投资再增长30%,五年累计达到2500亿元左右。

  然而在2012年经济达到顶点之后,鹤岗经济的快速增长态势戛然而止。至今,尚不及“712”目标的一半。

  据说在鹤岗经济景气的时候,豪车遍地,商场、餐馆人头涌动。鹤岗当地人贺松涛(化名)说,“那个时候,我们大鹤岗人非常骄傲。短短数年光景过去,如今的佳木斯比鹤岗强太多了。最起码,到佳木斯一看,有一点像大城市的样子。”

  从宏观视角来看,鹤岗的经济发展,与国家整体经济发展有着较强的同步性,受到很大影响。

  根据黑龙江省政府官方网站发布的一篇省统计局的文章显示,从2004年到2013年的GDP增幅变动趋势看,2004年到2007年这一时段,全国经济增长10%以上,鹤岗增幅也持续保持在13%以上;2007年到2010年这一时段,由于全球金融危机爆发,全国经济开始下行,鹤岗也出现了增长放缓的趋势;从2010年到2013年,全国经济一路持续下行,增幅从10.4%降到了7.7%,鹤岗经济增速也随之从16.1%锐减到2012年的13.5%,2013年更是下降到-9.5%。

  可以说,这10多年间,除了宏观经济政策对鹤岗传导滞后的效应,造成了个别年份的不同步,还有特殊年份的特殊原因以外,鹤岗经济发展趋势与全国基本同步。

  继续梳理,从2014年到2018年,全国经济增速继续下滑,2014年降到7.4%,2015年降到6.9%,随后经济一直在6.6%以上。而鹤岗经济,在2014年仍延续前一年将近两位数的负增长,随后触底反弹,维持弱势增长。

  在这五年间,可以看出,鹤岗因自身的结构调整,正遭遇着经济转型的阵痛。

  大起大落的商品住宅销售面积

  此前,鹤岗呈现“一煤独大”的格局,煤经济左右着经济全局。因此,从宏观层面来看,国家和黑龙江省总体经济发展速度放缓,钢铁、房地产等产业普遍不景气,煤炭需求急剧下降,加上外煤、蒙煤的冲击,引发煤炭价格和销量双双下降,导致了鹤岗经济滑坡。

  此外,鹤岗市历年规模以上工业利润总额,从2005到2016的这12年中,也历经两次比较明显的下滑态势。一次是2008年到2009年的下滑,跌幅达到60%左右。历经一年的反弹之后,到2010年,达到历史高点,随即又开始了持续长达4年的下降过程,甚至由正转负,从2014年开始,才逐渐回升。

  再来比较鹤岗市与黑龙江全省的人均GDP,从2007到2017的这11年中,以2012年为节点,在前6年中都是同步增长态势,差距也在逐渐缩小。然而,2012年之后,鹤岗市人均GDP大幅下滑,与黑龙江全省的差距越拉越大。到了2014年,才止住下滑态势,开始平稳回升。

  正是在这样的背景下,经历过前期经济大幅下滑以后,尽管这几年经济增速有所回升,仍无法阻挡鹤岗人口呈现外流趋势,年轻人在总人口中的比重在下降,老龄化人口的比重在上升。根据《黑龙江省统计年鉴》显示,鹤岗市户籍人口已连续16年呈现负增长。1997年,当地人口110.9万,2017年只有100.95万。近20年间总户籍人口减少了近10万人,人口在持续净流出。

  鹤岗人口变化

年份

人口(万)

城镇人口

城镇化率

2017年

100.9

83.3

82.6%

2016年

103.6

84.6

81.7%

2015年

105.6

85.9

81.3%

  数据来源:鹤岗市统计局

  鹤岗老龄化人口变化

年份

60岁及以上人口(万人)

占总人口的比重

2017年

22.6

22.4%

2016年

22

21.2%

2015年

20.3

19.2%

  数据来源:鹤岗市统计局

  鹤岗年轻人口变化

年份

17岁以下人口(万人)

占总人口的比重

2017年

10.8

10.7%

2016年

11.2

10.8%

2015年

11.7

11.1%

  数据来源:鹤岗市统计局

  将视野重新拉回到房价,鹤岗的房地产市场,正是在这样的背景下,进行着顽强地发展。

  根据东北证券研究报告显示,鹤岗市的商品住宅销售面积,在2012年至2017年的这6年中大起大落。前3年,呈现下降趋势,不过下降趋势在放缓,说明市场开始回暖。以2015年为时间节点,同比增长竟然达到50%左右。随后,在2016年,又大幅下降超过40%。到2017年,增速超过10%。

  换句话说,一方面人口净流出,经济数据下滑,人均GDP与全省差距越来越大,工业利润大幅下滑,另一方面商品住宅销售面积大起大落。

在这背后,2015年,北国明珠、欧洲皇家花园、永丰财富家园等众多新楼盘开盘,均价在每平方米4000多元。彼时,中国楼市整体持续复苏,一线城市房价涨幅遥遥领先。也正是在这一年,鹤岗许多小型矿场被迫关闭,大型矿场也不断裁员,造成外来务工人员大量减少,也使得房价失去了支撑。

  鹤岗当地人贺松涛考虑到结婚生子,再加上对房价上涨的预期,就在这个时候出手置业,以每平方米4000多元的单价买了两套。然而,2016年的时候,鹤岗房价开始大幅下跌。

  贺松涛认为,这些年来,鹤岗房价之所以低,客观原因是资源枯竭、人口流失,不能支撑房价,但归根结底还是房子建得太多了。现在他有些心灰意懒,“资产缩水,搁谁都心里不好受。”他说,有朋友去年在广西防城港以一平方米6000元的价格买了一套房子,现在都翻番了。对比之后,他也考虑离开:“我也想走,只不过孩子还小,走不出去。”

万元可买一套房?财经记者实探“白菜价”城市鹤岗


黑龙江鹤岗因“一万多元一套”的“白菜价”住房,猛然蹿红于网络。最近火遍全网的文章称,黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,“房价已经跌到令人难以置信的程度”。文中以图为证,称“3月鹤岗楼盘的均价是1240元/平方米,其中九州兴建小区周围300元/平方米,320平方米的复式高层只要15万元。” 事实果真如此吗?第一财经记者来到北纬48°的鹤岗实地探访。

图片4月19日,从鹤岗北国明珠小区楼上望出去的建筑群,一眼望去全是住宅楼。

第一财经记者探访发现,尽管“白菜价”的低价房源的确存在,但放诸全市,这并不代表当地房地产价格的平均水平,仅是交易房源本身棚改房属性、小区所处位置不便、位于没有电梯房的顶层等因素导致的个例。图为4月19日,鹤岗街景,图片上前景是棚改房残墙,背景是新建的楼房。


鹤岗城区呈现狭长的腰带形。18日一早,记者站在城市地标新世纪广场的道路上,尽管天气陡然降温,刮起了六级大风,也挡不住老人们一大早就出来跳广场舞的热情,有围观的,也有跳舞的。一切如常,偶尔路过的外来者很少能感觉出这个城市正在“楼盘大甩卖”。



图为4月17日,记者来到兴建小区、松鹤小区(棚户区改造工程)的时候,能够清楚得看到广告栏上、墙壁上、电线柱子上均贴有甩卖房子的告示。

4月18日,兴建小区内原来贴满了低价卖房广告的墙面被清理的干干净净。


在当地人看来,整个城市的经济已经今非昔比:在过去,经济景气的时候,商场、餐馆都是人头涌动,人们还是有着相当的消费实力,房价也由此而推高。图为4月17日,松鹤小区。


尽管经济有所放缓,但生活依然要继续,没有超出经济实力的高昂房价,以及房贷大山压迫,这个四线小城市的生活压力并不大。图为下午5点多的晚高峰,鹤岗市中心道路宽敞整洁、车流有序。


不论是中介还是当地居民,均对第一财经记者表示,这些低价房源是当地的棚改房,房屋属性与一般商品房有明显区别,而且地理位置并不好,还位于顶层——由于没有电梯,上下楼并不方便。图为松鹤小区一幢楼房一楼有7-8级台阶。“当地老百姓一般都不会购买居住的,小区居住的人员,多为原先的棚户区居民,经济条件有限。”多数人这样告诉记者。

记者调查发现,在当地,多个小区的二手房房价在2000元/平方米上下。据了解,在鹤岗,欧洲花园、书香苑、财富家园、永丰国际城和学府上苑等知名度高一些的楼盘,入住率、保值率较高。


图为位于鹤岗一中附近的学府家苑,因为地理位置好,房价在2700元左右。
不止一位当地居民向记者反映,目前,鹤岗当地人,不论是投资还是棚改后分到的房子,差不多都有2~3套。

孙嘉(化名)是鹤岗当地人,子女在外安家立业,为了帮助子女照顾孙辈,前些天刚从外地回来。他手头上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小区,位于顶楼7层,将近70平方米,包过户,只需要2.8万元,折算下来单价为近400元/平方米。而底层的房子,每平方米的房价在1500元左右。他说,如果照2.8万元的总房价,在外地工作的子女,一个月的工资都能抵一套房。

孙嘉告诉第一财经记者,对于原先居住在棚户区的老百姓来说,过去羡慕那些住在楼房里的人,如今随着棚户区拆迁安置,有相当一部分的老百姓都乔迁新居。棚改后,老百姓分到的房子也变多了。当然,“上楼”也是要付出代价的,比如原先居住80平方米的平房,只会折半给到40平方米;如果想要更大面积,则需根据户型,再按照1950元/平方米进行补款,同时每平方米再交300元的各种费用。

鹤岗人甚至觉得,房子多了也是烦恼,因为还需要负担取暖费、水电费。好在可以租给其他人,只要年租金超过取暖费即可。这也就是网上所传的只要交取暖费,就可以拎包入住的真相。不过,从租户的角度来讲,生活成本也因此大为降低。这是不容易为外界所感知到的。图为鹤岗新建的楼房。
值得注意的是,当地的产业经济正经历艰难转型的大背景。针对煤炭行业“小、散、乱”和安全事故多发现象,黑龙江省2018年以来启动煤炭行业淘汰落后产能化解过剩产能专项整治工作,要求省内鸡西市、鹤岗市、双鸭山市、七台河市4个煤炭主产城市年产15万吨以下的小煤矿2018年年底前全部关闭退出。图为鹤岗一矿区场景。

事实上,房价下降的背后,主要原因是棚户区改造的小区增多,再加上当地的经济支柱煤炭行业整顿,外来人口及本地人口纷纷外流,导致房子供过于求,价格自然而然就下降了。


房子如大葱,鹤岗房价1万6一套!看郎咸平怎么说

鹤岗房价真如大葱了

一直以来炒房客和炒房机构的代言人,特别像任XX,他们总是忽悠说:由于城市化的加速,中国房价只涨不跌,要是2019年有钱连房子都买不到,那怎么办呢?而马云一直的看法都与他们完全不同,早在三年前马云就说过,8年以后房子最不值钱,最危险最没有投资价值的东西就是房子了,未来的房价会如葱一样便宜。此言一出很多炒房客和房地产专家对马云的观点纷纷进行批驳和臭骂,可是呢,还没有等到8年,才刚刚过去了两年多,马云的预言就被证实了。

如何被证实呢,若要告诉你一套房子16,000,一平方米房子200块,你肯定要说这是造谣。但是,事实终归是事实,黑龙江鹤岗的房价就是白菜价。

黑龙江鹤岗二手房价,最低每平米卖200块,也就是说你微信里收到一个红包,就可以在鹤岗买一平米的房子了,一整套房子5万块就可以买,最低1万多块都可以买一套房,你说是不是白菜价?

为何是房价会如大葱和白菜?

其实说到根本,房子是要给人住的,当一个城市人口流失,失去了人口红利,那些高楼大厦终将会变成空中楼阁,时间长了空中楼阁也会变成鬼楼。

这个观点和著名经济学家郎咸平的观点是一致的,他认为黑龙江鹤岗房价如葱的主要原因就是这个城市变成了一个收缩型的城市。

何为收缩型城市?

观察城市收缩,最直观的层面就是人口变化,因为城市化进程加快,人口从乡村涌向的城镇(县级),由于生活的需要,大部分人口又从乡镇转移到了大中型城市,然后又从大中型城市转移到了发达的一二线城市,这样一来就造成了县级城市和省级城市的空虚,这些城市没有人口红利了,生意不好做,楼盘更是卖不出去,这就就是收缩性城市。黑龙江鹤岗就是典型的收缩型城市。

特别注意,收缩型城市不仅仅只是鹤岗

郎咸平表示,鹤岗不是收缩型城市的独例,其实全国普遍城市都在收缩,地市级人口空虚的收缩性城市高达30%,乡镇级也低不到哪里去,也高达28.4%,这一信号为房地产搞响了警钟,随着人口老龄化加速和人口生育率的降低,未来的收缩性城市将会非常普遍,房价如葱如白菜也并不新鲜。

全国省市人口增长率下滑严重

2019年,吉林辽宁和黑龙江三省的人口增长率不是正增长,而是负增长,人口增长率低达负值,人口数量大幅流失,是鹤岗及周边城市房价暴跌的根本原因。

专家提醒

呼吁地方政府不要以小城画大饼的“鹤岗模式”对房地产进行拼命的开发,应根据当地人口的流量进行合理的规划,要不然城市一旦收缩,不但浪费了土地,还得不偿失!


中国不只是鹤岗房价便宜,这两座城市房子也是白菜价


前段时间,黑龙江鹤岗白菜价位的房价,让许多人感到震惊!想不到,中国还有那么便宜的房子,一套二手房才10000多元。新房均价也才1000多一个平方。

其实,在中国不只是鹤岗房价便宜,这两座城市房价也是白菜价。

一、双鸭山

双鸭山,黑龙江省下辖地级市,人口约142万。不论人口与经济,都比鹤岗要多一点。双鸭山人均GDP为3万多一点点。

根据全国房价显示,双鸭山新房均价为2930元/平方,是黑龙江省房价第二低的城市,也是全国房价最低的三座城市之一。

二、石嘴山

石嘴山,是宁夏回族自治区下辖地级市,人口约80万左右。石嘴山与黑龙江鹤岗和双鸭山不同,石嘴山经济比较好,人均GDP为6.7万元,在全国排名中上水平。

石嘴山这么富裕,是因为它处于蒙西、和宁东两个国家级千亿级煤田之间。石嘴山也是一座煤城,因此煤老板很多。

但是80万石嘴山人,不是人人都是煤老板;大多数人都是拿三五千元工资的人,因此,这里房价也很便宜,目前不到3000元/平方米,是宁夏房价最便宜的,比固原还低,是全国房价第二低的城市。

意大利西西里“鹤岗”?一欧元一套房

每经记者:谢陶    

近日,据英国《每日邮报》报道,意大利西西里岛的小城穆索梅利(Mussomeli)推出了一项名为Case 1 Euro的1欧元购房计划,只需要1欧元(约合人民币8块钱)就能购买当地老城区的一套房屋。

穆索梅利,是意大利卡尔塔尼塞塔省的一座小城,位于西西里岛的中部山区,总面积160多平方公里,距离最近的大城市巴勒莫大约需要2个小时的车程。

目前,当地政府已开通了网上售房的“直通车”,申购可在网络完成。房屋经纪公司的工作人员表示,在该计划推出之后,大约售出了100套1欧元至几千欧元价格的低价房屋。

“现在我有3000封邮件要回复,每天大概会接到15到20个电话,”穆索梅利的房地产经纪人瓦莱里娅•索尔斯表示,“后续还将有400套左右的老城区住宅推出。这些房子无论面积大小,都以1欧元的价格出售。”

1欧元背后的经济账

虽然标价低廉,但想要买到其实并不容易。穆索梅利市要求,购房者必须实地看房。仅这一条就已经拦下了不少跃跃欲试的看客。

而在选定心仪房屋后,购房者需和市政府签订协议,并向指定的房屋经纪公司缴纳8000美元(约合人民币5.4万元)的保证金。他们被要求必须在3年内翻新所购住宅,否则保证金将无法取回。

翻新一套当地住宅的费用依房屋面积而定,预计花费在4000美元至6450美元(约2.7万至4.3万人民币)。此外,购房者还有一笔物业、废物管理费用要缴纳,每年在300欧元左右。

虽然最终到手的价格高于1欧元的宣传价,但在很多人看来,这依然是笔划算的买卖。据报道,目前穆索梅利市政府已经收到了6万份申请。

事实上,穆索梅利推出1欧元购房计划也是迫不得已。地处相对偏远的丘陵山区,穆索梅利曾因为资源密集型产业得到过发展。然而,在产业萎缩之后,发展路线单一的问题暴露了出来,缺少高新科技企业,很难留下当地的年轻人,更难以吸引外来人口。

穆索梅利市长朱塞佩•卡塔尼亚介绍,上世纪50年代,穆索梅利人口曾达到15000人,如今减少了近三分之一。而这一状况在老旧房屋集中的历史中心区域尤为严重。

除此之外,当地新城的开发也加剧了老城区的“人口萎缩”,居民外迁造成大量房屋空置。部分拥有多处房产的本地人宁愿以1欧元的价格出售房产,也不愿缴纳意大利政府的高昂房产税。对于他们来说,那些流通性弱,交易价值低的老城区房子,相当于“负资产”。

说到底,当地政府还是希望通过堪称“白菜价”的购房政策来吸引更多外来人口流入,刺激城市经济增长。

穆索梅利们的生存危机

打着“如意算盘”的不止穆索梅利镇,其实很多意大利小镇都玩过这招。

据统计,已经有15个意大利小城推出类似“噱头”政策,它们中有5个位于西西里,2个在撒丁岛,皮埃蒙特和托斯卡纳,超过大半的小镇位于意大利“偏远”的南部岛区。

长期以来,意大利存在明显的地区经济发展不平衡的缺陷。中部和北部地区是意大利传统的工业发达地带,也是新兴产业的汇聚地,集中了超过80%的全国人口。像是罗马、米兰、佛罗伦萨、博洛尼亚、威尼斯、热那亚等经济排名前十的城市均在中部和北部。

这些城市由于优越的经济文化等综合条件对于意大利全国人口具有明显的“虹吸效应”。相较而言,位于南部的西西里岛地区面积占到意大利总面积的10%以上,而人口仅仅是总人口的2%出头。

作为资源型地区,西西里岛早在上世纪50年代,先后发现石油和天然气等资源,炼油和化工业迅速发展。但由于过度依赖资源,加之矿藏储量不足,上世纪八九十年代矿井陆续关闭,西西里岛逐渐成为“铁锈地带”,一直没有恢复过来。

正如朱塞佩•卡塔尼亚所说,实施这一计划是为了达成经济目标,让外国买家在这里买房,也意味着吸引外国资金,可以帮助我们重建这些老旧房屋,也可以拉动当地经济。

同处意大利南部,巴多拉托小镇是这类政策的受益方。30多年前,小镇将废弃房产收下,以低廉的价格出售,随着房屋被新买家陆续翻新和打造,以及艺术与戏剧产业的发展,今日的巴多拉托已经成为著名的观光小镇。

但并非每个小镇都抓住时机,顺利转型。缺乏强力经济支柱和地方特色的中小城市逐渐人口萎缩,最后甚至房子倒送也无法吸引大量人口重新流入的例子并不少见。

据法新社报道,法国北部小城鲁贝,因产业转型失败成为法国最贫困的地区之一,有约4万家庭抛弃住房去外地谋生,加上房子老旧需要高昂的维修费,原房主宁可抛弃不动产,使当地出现2000多座空置房屋。

在提出了“1欧元购房”后,当地提出竞标的总人数只有约70人,只占竞标房屋总数(824套)的8%,而大部分竞标者也没有固定工作和收入,和当地政府本来预设的目标人群不符,最后不得不放弃原本令“死亡社区”重新焕发生机的计划。

随着后城镇化时代的到来,根据已有的历史经验——人口往往会聚集在那些经济发达,具备综合区位优势的城市。如果一座城市没有特色产业,没有优质资源和其他的环境优势,那么衰退是必然的,哪怕是大城市也无法避免。


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本文作者2019-5-28 18:45
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